_____________________________________
Силы, двигающие цены вверх.
1. Дефицит - превышение спроса над предложением.
2. Рост доходов населения.
3. Развитие ипотеки.
4. Приход инвесторов с целью получения прибыли.
5. Сговор застройщиков.
6. Пиар и реклама о вечном росте цен.
7. Превращение РН в арену для спекулятивных игр.
8. Использование своих ресурсов сильными мира сего для получения сверх прибылей.
9. Неадекватное поведение продавцов на растущем рынке.
________________________________________
Силы, двигающие цены вниз.
1. Мертвый спрос.
2. Низкий уровень доходов.
3. Сокращение ипотеки.
4. Необходимость развития бизнеса застройщиками.
5. Вывод инвестиций из РН.
6. Более высокие цены, не соответствующие мировому уровню.
7. Отсутствие денежной массы на стороне покупателей.
7+. Выход на рынок государственных строительных компаний - продажа жилья по себестоимости.
+ Добавление от участников форума
8. Появления на рынке объектов начинающегося масштабного , "квартального" строительства".
9. Увеличение совокупной стоимости содержания объекта недвижимости.
10. Есть ещё фактор. Частных инвесторов могут убедить вывести деньги с малодоходного и непрозрачного рынка жилья в куда более цивилизованные и принятые в нормальных странах инструменты.
_____________________________________________
Списки неполные. Желающие могут поправить.
Но очевидно следующее. Сил, тянущих вверх так много, а вниз так мало. Но что имеем на самом деле? Подведем итоги.
_________________________
Начнем с первой группы сил.
Очевидно, что сила №1 отсутствует. Предложение намного превышает спрос, а не наоборот. Влияние этой силы равно нулю.
Сила 2. Несомненно, мы имеем некий рост доходов населения, в среднем не более 10%. Но это рост не может сравниться с ростом цен в 150%. Если человек год назад имел 30 тыс. $ и собирался покупать 1-ком. кв., то, очевидно, за год он не мог заработать 50 тыс.$ для покупки той же квартиры по новым ценам. Более того, человек стал еще более далек от покупки квартиры. Поэтому влияние этой силы тоже ноль.
Сила 3. Так как доходы населения практически не изменились, то ипотечный потолок, определяемый зарплатой, для большинства, как был в начале года на уровне 20-50 тыс.$, так и остался сейчас. Если до роста цен эта суммы хватало на доплату к покупке квартиры, то сейчас при нынешних ценах уже не хватает, а желающих брать кредиты по 100 тыс.$ и выше мизерно. Рост цен исчерпал возможности ипотеки. Ипотека сокращается, а не увеличивается, поэтому влияние этой силы тоже равно нулю.
Сила 4. Прихода инвесторов в нынешней ситуации ожидать не приходится. Рынок потерял свою инвестиционную привлекательность в условиях повышенной вероятности обвала цен. Тут тоже имеем ноль.
Сила 5. Эта сила год назад имела ошеломляющий успех. Сейчас она тоже, несомненно, присутствует. Но весь фокус в том, что сама по себе она ничего не стоит. Она может только инициировать другие силы, напрямую влияющие на рынок. На горе застройщиков сейчас таких сил уже нет, не на что нажимать. Силы роста лопнули, как мыльный пузырь. Сейчас дело только за ценами. Сила имеет огромную величину влияния, но поскольку воздействует через другие силы на рынок, равные нулю, то и общее воздействие будет тоже равно нулю.
Сила 6. Имеет супервлияние по обману и одурачиванию людей. Имеет большую величину. За счет обмана и искажения информации в настоящее время сдерживает лавинообразный обвал цен. Но так же, как и в предыдущей силе, без влияния сил 1,2,3,4,7 особо ничего не стоит. Сейчас помогает находить единичных уцелевших на рынке буратин.
Сила 7. На растущем рынке всеми цветами расцвели спекулятивные игры. Одни спекулянты скупали жилье на начальной стадии, потом перепродавали другим, другие третьим, третьи ищут буратин. Итог - у нормальных застройщиков 2007 год распродан. Основная масса квартир этого года у спекулянтов и инвесторов. Рынок встал, на носу обвал. Естественно, все эти игры кончились и условий для их продолжения нет. У спекулянтов одна боль, как жилье конвертировать жилье в деньги. Эта проблема обострится в период обвала рынка. Для этой силы имеем влияние ноль.
Сила 8. Естественно в эти игры были вовлечены представители власти, которые с лихвой использовали свои ресурсы. Самым показательным этого примером есть деятельность Лужкова в Москве, который пустил городской бюджет на получение сверхприбылей для своей жены под видом благородных программ покупки жилья очередникам, расселение хрущей и т.п. по спекулятивным ценам. Ответьте на вопрос, сколько бы квартир для очередников можно было купить по себестоимости для Москвы в 700-1200$, если строить на городские деньги? И почему эти квартиры покупаются по спекулятивным ценам у жены Лужкова по 4000$? Наши чиновники работают помельче, но смысл тот же - казнокрадство. Естественно у этих людей есть желание получить сверхприбыли, поэтому они административными средствами устраняют конкурентов, образуют сврхмонополии, плюс ко всему уводят с рынка большую часть предложения в новых домах. Опять же эта сила в одиночестве изменить ситуацию на мертвом рынке не в состоянии, она очень зависима и от других сил, напрямую влияющих на рынок. Сама по себе эта сила огромна, но с учетом косвенного влияния других сил рынка на текущий момент имеет очень небольшую величину.
Сила 9. Помогает силе 6 заниматься пиаром и рекламой о вечном росте. Мечты о миллионах, участие в шоу продавцов на ветке "продам", влияние на лжеиндекс от БН. Реально за этой силой ничего нет, пустое перерисовывание ценников на свою, ничем не обеспеченную недвижимость, не дает результатов. Имеет влияние только на другие главные силы, величина которых сейчас равна нулю. Поэтому и общее влияние от этого шоу-театра на рынок равно нулю.
___________________________________
В нынешней ситуации более интересны силы из второй группы, ибо они ненулевые и рано или поздно их влияние даст результат.
Сила 1. Рост цен исчерпал возможности покупателей, число которых сократилось в десятки раз. Поэтому сейчас наблюдаем существенное превышение спроса над предложением. Тут кем-то приводилась ссылка на октябрь месяц, когда в этот период продавалась лишь одна из 300 квартир, выставленных в рекламе. Соответственно, чтобы распродать все предложение потребуется 27 лет при таком спросе. Согласитесь, ситуация ненормальная. Соотношение спроса и предложения требует корректировки. Спрос можно поднять только снижением цен. Такая коллизия, естественно, будет давить на рынок и давление это велико.
Это еще не все про дисбаланс спроса и предложения. Продолжим.
У меня вопрос по теме, на засыпку.
Сначала оцените общий потенциал покупателей в USD, скажем, на май 2006, ну и на март 2007. Важна не точная цифра, а разница. Уменьшился он или увеличился и на сколько процентов?
А теперь возьмите объем предложения в кв.м. и оцените его общий потенциал в USD на май 2006. И возьмите нынешние 30 000 квартир и переведите их по лжеиндексу БН в USD. Сравните эти величины.
По моим грубым оценкам (спецы от риэлторов меня поправят только в размере перекоса, но не в тенденции). Потенциал покупателей с вероятностью 99% будет меньшим, так как многие уже вляпались в ипотеку, кто-то поддался психозу и т.д. Спрос упал в разы (раза в 3 точно по самым оптимистичным для риэлторов оценкам, а то и раз в 10).
По второму пункту цены выросли в 2,5 раза, а предложение не менее, чем в 4 раза. Итого потенциал в USD вырос раз в 10.
Каков итог. Ранее имели на одном конце х, на другом y. Чтобы уравновесить рынок, надо было х умножить на некую величину n.
Имеем:
х*n=y
На сегодняшний день с учетом произошедших изменений имеем
x*n/3*2,5=10*y
С одной стороны потенциал покупателей уменьшился, а потенциал предложения вырос минимум в 10 раз.
Возник дикий перекос в этом соотношении.
И как будет влиять этот перекос на РН?
К чему он приведет - к росту или к КРАХУ, вопрос на засыпку? ДУМАЙ, ДУМАЙ, ДУМАЙ.....
Сила 2. Нынешняя ситуация свидетельствует о том, что цены слишком сильно оторвались от реальных доходов населения. Число потенциальных покупателей сократилось в разы. Кто-то приводил из мировой практики соотношение, что цена метра должна стремиться к средней заработной плате. Если мы станем частью мировой экономики, то придем к этому соотношению, которое на сегодняшний день можно определить в 1000$. Никуда мы не денемся, рано или поздно к этому придем. А сила2 нас будет двигать к этому маяку.
Сила 3. Повторюсь. Так как доходы населения практически не изменились, то ипотечный потолок, определяемый зарплатой, для большинства, как был в начале года на уровне 20-50 тыс.$, так и остался сейчас. Если до роста цен эта суммы хватало на доплату к покупке квартиры, то сейчас при нынешних ценах уже не хватает, а желающих брать кредиты по 100 тыс.$ и выше мизерно. Рост цен исчерпал возможности ипотеки. Ипотека сокращается, а не увеличивается. Объем ипотечной денежной массы сокращается и способствует снижению цен. Для импульса ипотеки нужны низкие цены.
Сила 4. Про застройщиков уже много писалось. Они, как спекулянты, не могут сидеть и ждать у моря погоды, им надо продавать и вести бизнес. Продажи встали, более того, подавляющая часть продаж - это 2008 год, ибо остальное распродано. Но никто не хочет рисковать и покупать по бешеным ценам этот недострой. Такое жилье уже предлагается, чуть ли не в 2 раза дешевле нового 2007-го. Опять же никто не хочет рисковать и зарабатывать 100%. Это не предел, следует ожидать еще больших скидок от застройщиков. Из-за отсутствия продаж придется многим распечатать неприкосновенный запас (готовые дома 2005-2007 г) и продавать с существенными скидками, чтобы остаться на плаву. Снижение цен в этом сегменте потянет и снижение в других сегментах рынка. Часть застройщиков, у которых не оживились продажи, придет к разорению, директора свалят с оставшимися баксами за бугор, а здесь останутся обманутые дольщики и недостроенные дома. Продажи стоят и эта сила очень велика. Этой силе выживания я уделяю большее внимание, она будет тем локомотивом, который начнет цепную реакцию по принципу домино. Если немного разобраться в тенденциях и зависимостях. То мы придем к выводу, что дальнейшее повышение цен ведет к снижению общей прибыли застройщиков. Кривая зависимости прибыли имеет выгнутый вид и прибыль будет достигнута в точке S опт., что наглядно видно на приведенных графиках.
Сила 5. Тут все понятно. Инвесторам надо спасать свои денежки. Сейчас они особо не спешат, пытаются слиться по максимуму. Но проблема с недвижимостью в слабой ликвидности. Сейчас надо скидывать минус 20-30% от цены. Чтобы слиться, а на падающем рынке эта величина может достигать и 50%. Здесь самое интересное нас ждет впереди, когда спекулятивная пирамида сильно качнется. А паника среди жадных людей - забавное зрелище. Это пока мина замедленного действия.
Сила 6. уже много писалось про несоответствия уровень жилья/стоимость для нас и аналогичных мест Европы. Приводилось много примеров на форуме этому несоответствию и удивлению иностранцев, почему такая убогость столько стоит. Опять же, дикость нашего РН быстро пройдет, рынок войдет в адекват. Всем трезвомыслящим сейчас ясно, что не может 1-ком хрущ стоить 80 000$. Мировой уровень - тот маяк, к которому надо идти. Эта сила нас туда будет двигать.
Сила 7. Ну и главная сила - это отсутствие денежной массы на стороне покупателей. Без покупателей рынок мертв. Что сейчас и наблюдаем - кризис в полной красе, а не стабилизация или стагнация, как любят выражаться риэлторы. Выход один - стимуляция спроса путем снижения цен. Ибо другие силы отсутствует, что показал анализ сил из первой группы.
О силе7+ пока можно только мечтать, пока чиновники заботятся о своем кармане, а не о благе людей.
СНИЖЕНИЕ ЦЕН - этот тот мощнейший рычаг, который приведет рынок в нормальное состояние. Есть объективные законы развития, которые все приведут в соответствие.
P.S. Жалко бедных риелторов, которые всерьез полагают, что наш бойкот на этом форуме может оказать какое-то влияние на рынок. Если бы бойкот имел влияние, то он был бы в списке сил. Раз его нет, значит его влияние ничтожно мало. А продажи стоят не из-за бойкота, а в силу объективных причин, изложенных выше.
И напоследок, очень интересный статистический анализ о перспективах рынка .
